Aanleiding
In de voorjaarsnota hebben we de contouren van een investeringsplan gepresenteerd. Dit investeringsplan is bedoeld voor:
- Stedelijke ontwikkeling (waaronder bovenwijkse voorzieningen en stedelijke vernieuwing);
- Gemeentelijk vastgoed (zowel vervanging als uitbreiding, waaronder inhalen van achterstand).
Hieronder gaan we hier verder op in. Vooraf willen we benadrukken dat er nu nog geen besluiten worden genomen. We gaan eerst graag met u in gesprek over de governance van deze investeringsreserve(s). Hierbij is het voor ons een keiharde randvoorwaarde dat de raad het budgetrecht kan uitoefenen en in positie is en blijft.
We willen de winst van het grondbedrijf hiervoor reserveren
In 2026 wordt vanuit het grondbedrijf een winstafdracht verwacht van € 36 miljoen. We willen dit bij de Voorjaarsnota 2028 reserveren voor:
- Stedelijke ontwikkeling . Hierbij ligt er een directe relatie met de gebiedsontwikkeling. Voor de werking en inzet hiervan komt een apart raadsvoorstel in samenhang met het nieuwe financiële kader van de gebiedsexploitaties. Daarin worden de spelregels nader uitgewerkt.
- Maatschappelijk vastgoed . Dit is bestemd voor vervangingsinvesteringen in bestaand vastgoed en voor uitbreiding van maatschappelijke voorzieningen. Ook hiervoor komt een integraal voorstel aan de raad.
Hieronder gaan we nader in op de wenselijkheid van deze reservering. Over welk deel van de reservering voor welk onderdeel wordt ingezet wordt nu nog geen keuze voorgelegd.
a. Omvang van de opgave stedelijke ontwikkeling en dekking
Tot 2050 willen we ruim 15.000 woningen toevoegen in Almere Centrum. Om dat mogelijk te maken zijn veel investeringen nodig. Dit zijn bijvoorbeeld investeringen in het Mobiliteitsplan Hart van de Stad of in het Stadsweteringpark. We werken aan een financieel kader zodat een integraal beeld ontstaat van deze investeringsopgave en de daarvoor beschikbare dekkingsbronnen. Dat financiële kader noemen we de gebiedsexploitatie Almere Centrum . Een deel van deze investeringen kunnen we dekken met subsidies en bijdragen uit kostenverhaal. Als gemeente zullen we zelf echter ook fors moeten investeren. De netto investeringen worden nu ingeschat op € 125 miljoen. In de meest optimistische variant kunnen de kosten binnen dit gebied op termijn worden terugverdiend. Dat kan als we kosten maximaal kunnen verhalen, en als we winsten uit grondexploitaties in dit gebied ook inzetten in dit gebied. In een meer voorzichtig scenario bedraagt het tekort € 45 miljoen.
Voor andere delen van de bestaande stad zullen ook (bovenwijkse) investeringen nodig zijn, en ook daar is volledige dekking niet zeker. Dit geldt in ieder geval voor de stedelijke vernieuwing in Almere Haven en Buiten. Daarom worden daarvoor aparte gebiedsexploitaties opgesteld.
Daarnaast zullen we steeds meer nieuwe plannen moeten uitwerken om onze ambities te kunnen realiseren. Denk bijvoorbeeld aan Overgooi, Odeonpark en Pampushout. Dat brengt ook risico's van voorinvesteringen met zich mee, waaronder plankosten.
Verder willen we een complete stad ontwikkelen. Dat vraagt ook om investeringen in de economische ontwikkeling, de groenstructuur en de sociale structuur. Met het Rijk zijn we in gesprek over structurele bijdragen hiervoor. Of deze er komt is onzeker en dit zal naar verwachting ook niet toereikend zijn. Ook als gemeente zullen we hier dus fors in moeten investeren.
Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken stellen we voor geld te reserveren voor deze stedelijke ontwikkeling. Hiervoor zal een apart raadsvoorstel worden opgesteld, met daarbij zaken zoals de reikwijdte, governance, risicobeheersing, investeringsplan, dekking, enzovoorts. Hierin zullen ook de gebiedsexploitaties en de specifieke fondsen die zijn ingesteld bij het Programma Kostenverhaal Almere worden meegenomen.
b. Omvang gemeentelijk maatschappelijk vastgoedinvesteringen tot 2050 en dekking
In de voorjaarsnota hebben we een eerste indicatie gegeven van de omvang van de benodigde vastgoedinvesteringen. We kwamen toen voor het vastgoed op een bedrag van circa € 0,8 miljard tot 2050. We hebben inmiddels de inventarisatie compleet gemaakt voor de hele stad. We komen nu dus uit op een bedrag van bijna € 1,4 miljard. Voor € 0,6 miljard gaat het om scholen en voor € 0,77 miljard om het overige maatschappelijk vastgoed. Het bedrag is nu hoger omdat we nu bijvoorbeeld ook zicht hebben op het inhalen van de achterstand en de groei in de overige stadsdelen.
De noodzakelijke investeringen in onderwijshuisvesting regelen we via de reguliere begroting en dus niet via deze reserve. Dit is namelijk een wettelijke verplichting. Voor de overige maatschappelijke investeringen is nu nauwelijks geld geregeld in de begroting. Daarom richt de investeringsreserve zich op deze investeringen.
Onderstaande tabel geeft een beeld van de opgave voor de periode 2030-2050:
bedragen x € 1 miljoen
beleidsterrein | achterstand | groei | vervanging | eindtotaal |
|---|---|---|---|---|
Kunst en cultuur | 14,3 | 64,5 | 119,9 | 198,7 |
Sport en Bewegen | 15,1 | 53,7 | 189,2 | 258,1 |
Zorg en Welzijn | 34,3 | 40,7 | 101,2 | 176,2 |
Commercieel vastgoed | 49,1 | 49,1 | ||
Ambtenarenhuisvesting | 95,4 | 95,4 | ||
eindtotaal | 63,8 | 159,0 | 554,8 | 777,5 |
dekking uit vrijval kapitaallasten | 66,7 | 66,7 | ||
Commercieel vastgoed verdient zich terug | 49,1 | 49,1 | ||
reeds gedekt | 115,8 | 115,8 | ||
nog te dekken | 63,8 | 159,0 | 438,9 | 661,7 |
Het is onmogelijk om ook dit investeringspakket uit de lopende begroting te betalen. In de wetenschap dat we de komende jaren een substantiële winstafdracht van het grondbedrijf krijgen, hebben we in de Voorjaarsnota 2027 voorgesteld om met een investeringsreserve te gaan werken. We willen beginnen met de komende vijf jaar ten minste € 80 miljoen te sparen voor het maatschappelijk vastgoed.
Daarmee is zijn we er nog lang niet helemaal, maar hiervoor hebben we nog tot 2050. Uiteindelijk zal de oplossing uit drie delen bestaan:
- dekking uit de investeringsreserve;
- dekking uit de lopende begroting;
- en een deel zal afvallen, omdat er geen geld voor is.
Uitgangspunten bij de investeringsreserve voor maatschappelijk vastgoed
Hiervoor denken we in elk geval aan de volgende spelregels:
- De investeringen in onderwijshuisvesting (zowel groei als vervanging) worden altijd ten laste van de lopende begroting gebracht. Deze worden geactiveerd en afgeschreven ten laste van de algemene middelen, zodat deze ook structureel geborgd zijn. Vervanging vindt niet automatisch plaats zodra een school theoretisch afgeschreven is, er wordt altijd kritisch gekeken naar de werkelijke staat.
- Overige vastgoedinvesteringen kunnen in aanmerking komen voor een (gedeeltelijke) bijdrage uit de investeringsreserve. Dit kan als dekking worden ingezet naast dekking uit overige bronnen, zoals de lopende begroting, subsidies of bijdragen uit bijvoorbeeld het Fonds Verstedelijking Almere.
- De afweging tussen uitbreidings- en vervangingsinvesteringen vindt integraal plaats. We zetten dus geen schot tussen deze twee doelstellingen. Dat komt omdat de behoefte aan nieuwe maatschappelijke voorzieningen deels samenhangt met de groei van de woningvoorraad, en die groei voor een steeds groter deel in de bestaande stad plaatsvindt.
- De afweging tussen nieuwbouw en investeren in bestaand vastgoed is daarom niet eenduidig. Het gaat er om dat op de meest effectieve en efficiënte wijze per wijk het gewenste voorzieningenniveau wordt gerealiseerd. Het inhalen van de achterstand van ontbrekende voorzieningen in bestaande wijken zien we in dit kader ook als uitbreiding.
- We maken, mede op basis van de inventarisatie van de gebiedsprogramma’s maatschappelijke voorzieningen en de integrale huisvestingsplannen vastgoed, een investeringslijst.
- Uitbreidingsinvesteringen worden in nauwe samenhang bekeken met een reëel groeitempo van de stad. Er wordt daarbij een evenwichtige balans gezocht tussen het moment van oplevering van de voorziening en de oplevering van de nieuwe woningen.
- Een investering ten laste van de investeringsreserve vindt alleen plaats als de structurele exploitatiekosten (eigenaarslasten) van de gebouwen gedekt zijn in de lopende begroting. Voor vervangingsinvesteringen is dit veelal het geval.
- Ook de programmering/activiteiten die in het te realiseren vastgoed moeten plaatsvinden dienen structureel gedekt te zijn in de lopende begroting (bijvoorbeeld welzijnswerk en cultuurvoorzieningen).