De effecten op het weerstandsvermogen

De eindstand van het harde weerstandsvermogen per 31 december 2025 was € 117,1 miljoen, zoals vastgesteld in het MPGA 2026/Programmarekening 2025. Na aftrek van reserves, onder andere voor verliesgevende nieuwe plannen, was daarvan € 1,3 miljoen vrij besteedbaar. Maar omdat nog € 4,6 miljoen aan vennootschapsbelasting betaald moest worden, was het vrij besteedbaar vermogen eind 2025 negatief: min € 3,3 miljoen.

Dit was slechts tijdelijk en wordt vooral veroorzaakt door de winstreservering die wij nog doen op basis van onze eigen spelregel dat we gerealiseerde winsten pas afdragen boven de 50% voortgang. De verwachting was dat een deel van deze winst in 2026 alsnog zou kunnen vrijvallen, doordat projecten over de 50% gaan. Daarmee zou het tekort dan weer oplossen, waardoor een aanvulling uit de algemene middelen in 2025 niet nodig was.

Na aftrek van de over 2025 betaalde vennootschapsbelasting leidt dit tot een beginstand per 1 januari 2026 van € 112,5 miljoen.

Op basis van de prognoses van kosten en opbrengsten over de jaarschijf 2026, de begrote eindwaardes van de grondexploitatie per 1 januari 2027 en de herijkte risico’s is de verwachte winstneming over 2026 berekend. De wijze waarop we dit moeten doen is voorgeschreven in de BBV, naar rato van de voortgang van projecten. Deze geprognoticeerde winstneming bedraagt € 18,2 miljoen. Van deze winstneming blijft voorzichtigheidshalve € 2,3 miljoen gereserveerd in het weerstandsvermogen (grondexploitaties met een voortgang kleiner dan 50%), conform de door de raad daarover vastgestelde richtlijnen. Dat is verderop bij de post “eerder vastgestelde bestemmingen” zichtbaar.

De voorzieningen voor negatieve grondexploitaties daalt ten opzichte van Programmarekening 2025 met € 16,4 miljoen. Dat heeft onder andere te maken met de vrijval van de voorziening van Hortus doordat op basis van het nieuw vastgestelde ontwikkelingsplan (verdichting) de grondexploitatie positief is geworden en een extra getroffen voorziening bij Lagekant door verslechtering van het grexresultaat.

bedragen x € 1 miljoen

De voorziening MVA-gronden is met € 19,1 toegenomen. Dit wordt veroorzaakt doordat twee deelgebieden (Alle Zuid en HTC Oost) bij Hortus uit exploitatie zijn gehaald. De boekwaardes van beide gebieden zijn volgens de boekhoudregels afgewaardeerd naar de lagere waarde op basis van de bestemming bos en landbouw.

bedragen x € 1 miljoen

Voor 2026 verwachten wij een deelgebied binnen de Verspreide Percelen af te sluiten. Het te nemen resultaat is € 4,5 miljoen.

De Gemeente Almere voert ook facilitair grondbeleid. Dit houdt in dat wij de transformatieplannen op gronden van derden toetsen en begeleiden. In principe kunnen de door gemeente gemaakte kosten die direct verband houden met de projecten worden verhaald bij de initiatiefnemers. Hiervoor gebruiken wij voorschotovereenkomsten, intentieovereenkomsten en anterieure overeenkomsten.

Als gemeente lopen wij het risico dat we niet de volledige kosten kunnen verhalen bij de initiatiefnemers. Dit kan door verschillende oorzaken. Het huidige risico van niet-verhaalbare kosten wordt ingeschat op € 3,0 miljoen. Er is hiervoor in de reserve ruimtelijke ontwikkeling onvoldoende dekking beschikbaar, daarom is een bijdrage vanuit het weerstandsvermogen van € 1,0 miljoen aan deze reserve noodzakelijk.

Dit betreft kosten gemaakt voor de implementatie van de kadernota grondbeleid en de uitwerking van een risicomodel voor de grondportefeuille van € 0,3 miljoen. Verder is vanuit het Fonds Verstedelijking Almere (Groen/Blauw) een bijdrage ontvangen van € 0,4 miljoen voor het aanleggen van bruggen in natuur gebieden. Dit betreft het laatste 1/3 deel van de totale bijdragen.

Het bedrag van de eerder vastgestelde bestemmingen is afgenomen ten opzichte van de Programmarekening 2025 met € 19,8 miljoen. De belangrijkste mutaties betreffen de vrijval van de winstreserveringen van bij Stichtsekant en De Vaart IV/VI. Door grondverkopen in 2026 is de voortgang van het project (grondverkopen) hoger dan 50%. Volgens onze spelregels valt de al gereserveerde winst dan vrij. Verder neemt de reservering voor nieuwe plannen toe door verwerking van Hortus in de cijfers. De € 11,3 miljoen die overblijft zijn de reserveringen van Green HTC fase 1 (€ 7,2 miljoen) en het NCCW terrein (€ 4,1 miljoen).

bedragen x € 1 miljoen

De risico’s van de negatieve grondexploitaties zijn afgenomen met € 10,5 miljoen ten opzichte van de stand bij de Programmarekening 2025. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan de vrijval van de risico’s van Hortus omdat de grondexploitatie als gevolg van het gewijzigde plan positief is geworden.

In de grondexploitaties is de afzet van gronden opgenomen op basis van realistische, maar wel ambitieuze verwachtingen. Zo wordt gewerkt aan voortdurende versnelling van de woningproductie en verhoging van de afzet van bedrijventerreinen. Maar zeker is dat niet: de kans bestaat dat ergens in de komende tien jaar een omslag komt.

Als financiële achtervang wordt in het weerstandsvermogen daarom rekening gehouden met de effecten van het eerder beschreven ‘voorzichtig scenario’. Daarin houden we rekening met lagere grondverkopen en een hogere rente. De reserve in het harde vermogen om dit risico op te vangen in de negatieve grondexploitaties bedraagt € 21,0 miljoen en is daarmee hoger dan bij het MPGA 2026, toen de reserve € 10,4 miljoen bedroeg.

De toename is veroorzaakt doordat de grondexploitatie Hortus in het voorzichtig scenario omslaat van een positief naar een negatief saldo. Hierdoor dienen in dat geval ook de risico's van Hortus te worden afgedekt. Om te voorkomen dat er sprake is van te veel voorzichtigheid in de reservering, zijn alleen de echte specifieke projectrisico's afgedekt en niet de projectmarktrisico's.

Er is een risicoscenario doorgerekend voor de effecten van netcongestie. Op basis hiervan hebben we een risicoreservering van € 4,1 miljoen opgenomen. Dit is € 3,8 miljoen lager dan bij de Programmarekening 2025 en dat komt doordat het verwachte resultaat van Hortus positief is geworden.

Onderaan de streep resteert na aftrek van te betalen vennootschapsbelasting dan een vrij besteedbaar hard weerstandsvermogen van € 36,0 miljoen. Dat is de verwachting van de afdracht van het grondbedrijf over 2026. Het lijkt er dus op dat de verwachting bij de Programmarekening 2025 – dat het negatieve saldo van het harde weerstandsvermogen slechts tijdelijk zou zijn – wordt bewaarheid.