Grondbeleid

Op dit moment wordt er gewerkt aan diverse nieuwe gebiedsontwikkelingen waaronder Oostkavels en HTC fasen 2 en 3. Ook zal in lijn met het nieuwe hoofdlijnenakkoord de ontwikkeling van Pampushout 2 weer worden opgepakt. We verwachten dat voor de meeste van deze gebiedsontwikkelingen de ontwikkelingsplannen met grondexploitatiebegrotingen in 2027 aan de raad ter besluitvorming voorgelegd kunnen worden. De financiële consequenties van deze mutaties worden verwerkt nadat besluitvorming door de raad heeft plaatsgevonden. In de voorliggende Programmabegroting 2027 wordt hier daarom nog geen rekening mee gehouden.

De herziene grondexploitatie van Hortus is wel verwerkt in deze programmabegroting, omdat dat ontwikkelingsplan in 2026 al is vastgesteld. Bij de vaststelling van de herziene grondexploitatie Hortus zijn twee deelgebieden Allee Zuid en HTC Oost naar de MVA-gronden overgebracht. Deze mutaties zijn bij deze programmabegroting verwerkt. Ook is in het weerstandsvermogen al rekening gehouden met het verwachte tekort op de ontwikkeling van het NCCW terrein en Green HTC fase 1 omdat de projectopdrachten hiervan al aan de raad zijn voorgelegd.

Gebiedsontwikkeling in Almere vindt niet langer uitsluitend plaats op uitleglocaties. Transformaties in de bestaande stad nemen met de jaren toe. Grote transformaties projecten bevinden zich op dit moment in stadscentrum en Almere Haven. Gebiedsontwikkelingen in deze gebieden is complex doordat actief en facilitaire grondbeleid gelijktijdig plaatsvinden. Daarnaast zijn er investeringen in infrastructuur en groen die tussen de bouwplannen in liggen en een uitstraling hebben op de hele stad: de zogenaamde bovenwijkse investeringen. Om deze complexiteit in het Centrum het hoofd te bieden, is recent besloten een aparte projectorganisatie voor het stadscentrum in te stellen.

Vanuit de financiële beheersing is voor dit doel een nieuw instrument bedacht: de gebiedsexploitatie. Dit instrument geeft inzicht in diverse geldstromen van de grondexploitatie, transformatieprojecten en bovenwijkse investeringen in een bepaald gebied. Dit vereist een andere manier van inrichting van de administratie en financiële systemen. Wij verwachten eind van dit jaar of begin volgende jaar de gebiedsexploitaties van Stadscentrum en Haven ter besluitvorming aan de raad te kunnen voorleggen. Bij de besluitvorming over de gebiedsexploitaties komen we met een onderbouwing van deze meerjarige bestedingsafspraak.

Uit het Programma Kostenverhaal bleek al dat de bovenwijkse investeringen slechts ten dele kunnen worden gedekt uit de bijdragen die transformatieprojecten leveren en externe bronnen zoals rijkssubsidies. De eerste berekeningen laten zien dat voor de noodzakelijke bovenwijkse investeringen die de komende jaren spelen een aanvullende dekking van enkele tientallen miljoenen nodig is. Het is daarom noodzakelijk om vanuit de winstafdracht hier geld voor opzij te zetten. In lijn met de Voorjaarsnota 2027 wordt in deze begroting voorgesteld om mede voor dit doel met een investeringsreserve te gaan werken.

In september 2025 werd het Programma Kostenverhaal door het college vastgesteld en toegepast op de transformatie-projecten. Momenteel werken wij aan de instellingsbesluiten van drie fondsen die daarbij in het leven zijn geroepen. Dit is het Fonds Bovenwijks, Mobiliteitsfonds Almere Stad en Fonds Impuls Sociale Woningbouw.

De instellingsbesluiten beschrijven op welke wijze over de besteding van de gelden in de fondsen worden besloten en hoe daarover wordt gerapporteerd. Wij verwachten de instellingsbesluiten eind dit jaar of begin volgende jaar aan de raad ter besluitvorming voor te leggen, in combinatie met de raadsvoorstellen voor de gebiedsexploitaties.

De kwestie netcongestie blijft problematisch en blijft veranderen. De kans is groot dat ook in 2027 wijzigingen zullen plaatsvinden, die mogelijk gevolgen hebben voor Almere. Wij blijven inzetten op een goede informatievoorziening, bewegen mee met de veranderingen en sturen actief waar mogelijk. Evenals bij het MPGA 2026 is ook in deze programmabegroting bij de scenario’s voor het weerstandsvermogen rekening gehouden met een ander verloop van de netcongestieproblematiek en de risico’s die daarmee samenhangen.

In aanvulling op de uitdagingen gerelateerd aan netcongestie, zijn er ook de eerste tekenen van problemen rondom de beschikbaarheid van drinkwater. Grootverbruikers van drinkwater, met name binnen de voedingsindustrie, ondervinden moeilijkheden bij het krijgen van een aansluiting. Deze vroege indicaties en berichtgeving in de media vertonen parallellen met netcongestie.

Hoewel het momenteel gaat om enkele specifieke gevallen, is het van belang om deze ontwikkelingen nauwlettend te volgen. Mocht de situatie zich in de toekomst verslechteren, dan zal binnen het MPGA ook rekening gehouden worden met de financiële gevolgen daarvan. Vooralsnog is daar geen sprake van.

Het elektriciteitsnet beschikt na 2030 over onvoldoende transportcapaciteit om de vraag naar en het aanbod van elektriciteit op te vangen. Het is niet mogelijk om de huidige 380 kV-verbinding tussen de hoogspanningsstations Diemen, Lelystad en Ens verder op te waarderen. Daarom is een nieuwe verbinding tussen Diemen en Ens nodig om de capaciteitsknelpunten op te lossen. Komt die verbinding er niet, dan ontstaat er na 2030 extra netcongestie.

Op dit moment worden mogelijke tracés onderzocht. In 2026 zal door het Rijk en de netbeheerders worden bepaald hoe het nieuwe 380 kV-tracé gaat lopen. Een extra 380 kV hoogspanningsverbinding door Almere kan gevolgen hebben voor onze gebiedsontwikkelingen. Hoe groot de impact is, is nog niet bekend en hangt onder andere af van welk tracé wordt gekozen. Met het Rijk zijn we in gesprek over compensatie van eventuele nadelige effecten.

Wanneer een crisis op de woningmarkt optreedt, dalen de woningprijzen en daalt het aantal transacties. Dit heeft een negatieve invloed op de grondprijzen en de afzet van bouwgrond en daarmee ook op de resultaten van de grondexploitaties. In die situatie zullen een aantal grondexploitaties die nu nog een positief saldo hebben, mogelijk omslaan naar een negatief saldo. In overeenstemming met de BBV-regelgeving moet het grondbedrijf dan een voorziening treffen om het negatieve saldo af te dekken.

Om de risico’s van een crisis binnen de vermogenspositie van het grondbedrijf te kunnen absorberen, houden wij een reservering aan binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Die reservering moet niet te klein zijn, maar ook niet onnodig groot. De grootste vraag is steeds: wanneer treedt een crisis op, en hoe zwaar zal die zijn? Sinds jaar en dag werken we daarvoor met diverse scenario’s.

Sinds een paar jaar heeft het grondbedrijf samen met een extern bedrijf een crisismodel (stresstest) ontwikkeld dat gebaseerd is op statische gegevens. Hiermee beogen wij de voorspelling van een crisis te objectiveren. Het model is nu vrijwel uitontwikkeld en is op korte termijn klaar voor gebruik. Dat biedt de mogelijkheid het bestaande systeem van risicoreserveringen, in combinatie met de regels over winstuitname en de waardering van de grondexploitaties, te optimaliseren. Wij streven er naar dit bij de komende jaarrekening te implementeren.

In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen. Zoals gezegd doen we dat in de huidige risicomethodiek met behulp van scenario’s.

In het basisscenario voor deze programmabegroting is gerekend met de in deze paragraaf beschreven verwachtingen. Onderdeel daarvan is de omslagrente, die vooralsnog wordt geraamd op 2,0%. Daarnaast zijn drie alternatieve scenario’s berekend, te weten Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar.

De belangrijkste parameters zijn een lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit deze Programmabegroting 2027.

In het crisis-scenario zwaar zijn de beschikbare harde buffers in het grondbedrijf onvoldoende om de verwachte risico’s af te dekken. Gelet op de huidige marktsituatie achten wij dit scenario onwaarschijnlijk.

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels structureel lager op 800 woningen. Dit is 20% lager dan het referentiescenario (PB 2027). Bij de bedrijventerreinen is de afzet doorgerekend met 7 hectare per jaar (20% lager). De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,5% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties (inclusief risico's) een saldo van € 84 miljoen negatief, wat circa € 12 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag reserveren we in het harde weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 2 tot 4 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 119 miljoen, en bij het scenario crisis-zwaar is dit € 178 miljoen. In deze bedragen zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van uit wordt gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan.

De reeds getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 57 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 74 miljoen) zijn niet voldoende om het meest zware scenario helemaal te kunnen afdekken. Gelet op de structurele vraag naar woningen en bedrijfslocaties is het scenario crisis-zwaar evenwel niet het meest waarschijnlijke.

De consequentie van netcongestie voor de grondverkopen is mogelijk een verdere vertraging in de gronduitgifte. Om de financiële consequenties van netcongestie in beeld te brengen hebben we daarom een apart scenario doorgerekend. In dit scenario gaan we er van uit dat we voor grootverbruikers, dat zijn bedrijven en maatschappelijke en commerciële voorzieningen, tot 2034 maar 20% van de basisraming in de grondexploitaties gronduitgifte kunnen realiseren.

Voor woningbouw is de problematiek minder zwaar. Wij gaan ervan uit dat 50% van de basisramingen kan worden afgezet. Dit netcongestie-scenario leidt tot substantiële vertraging in de gronduitgifte voor de hele programmering, maar het is niet nodig gronden uit exploitatie te halen. De financiële impact is € 4,1 miljoen. Dit bedrag reserveren we in het harde weerstandsvermogen.